Ist der Traum ausgeträumt oder kann sich Familie Muster das lang ersehnte Einfamilienhaus trotz gestiegener Zinsen in Darmstadt noch realisieren?
Matthias Muster ist 33 Jahre alt und lebt gemeinsam mit seiner Frau Karin (31 Jahre) und den beiden Kindern Fabian (4 Jahre) und Celine (2 Jahre) in einer Eigentumswohnung am Darmstädter Stadtrand. Da die Wohnung etwas klein geworden ist möchte die Familie ein eigenes Haus erwerben. Hiervon hat insbesondere Karin schon seit Ihrem Zusammenzug mit Matthias geträumt.
In den ersten Jahren Ihrer Beziehung arbeiteten Beide Vollzeit und konnten dank ihrer sparsamen Lebensweise ein Kapital in Höhe von 100.000 Euro aufbauen. Hiervon sollen etwa 80.000 Euro für die Immobilie verwendet werden, die restlichen 20.000 Euro sollen als Rücklage bzw. Puffer dienen. Seit die Kinder auf der Welt sind arbeitet Karin als Notarfachangestellte in Teilzeit und verdient 1.000 Euro netto monatlich. Matthias arbeitet weiterhin Vollzeit als Kaufmännischer Angestellter und verdient 2.800 Euro netto monatlich. Mit dem Kindergeld (438 Euro) erwirtschaften die Beiden also ein Haushaltsnettoeinkommen von aktuell 4.238 Euro pro Monat.
Derzeit zahlt die Familie 1.100 Euro Kaltmiete. Diese entfällt planmäßig mit dem Umzug in das neue Traumhaus. Dazu kann die Familie weitere 500 Euro für die Finanzierung der Immobilie aufbringen, so dass die Gesamtrate der Finanzierung bei 1.600 Euro monatlich liegen kann. Da Karin in den nächsten Jahren plant die Arbeitszeit wieder aufzustocken, wäre es wünschenswert, dass die Finanzierungsrate in den nächsten Jahren nach oben angepasst werden könnte oder Sonderzahlungen möglich sind.
Doch: Reichen das vorhandene Vermögen und die gewünschte monatliche Rate aus, um sich den Traum von den eigenen vier Wänden zu realisieren?
*Bitte beachten Sie, dass dies nur eine erste grobe Orientierung darstellt, wie viel Sie sich leisten können. Um herauszufinden, welches Budget und welche Konditionen sich für Ihre Baufinanzierung ergeben, ist eine individuelle Beratung unerlässlich
Als die Familie im Januar 2022 das erste Mal bei einer Bank war, um sich das Budget für die maximale Baufinanzierung berechnen zu lassen, waren die Zinsen für Darlehen mit 10 Jahren Zinsbindung noch bei etwa 1% p.a. und die anfängliche Tilgung sollte bei 2% liegen:
Anhand der Formel errechnet sich also folgendes Finanzierungsbudget:
Heute steht der Zins für das Darlehen mit 10 Jahren Zinsbindung bei 4% p.a. Damit ergibt sich ein neues Finanzierungsbudget von:
An dieser Stelle noch ein wichtiger Hinweis für die Umsetzung: das Finanzierungsbudget ist nicht mit dem möglichen, maximalen Kaufpreis der Immobilie gleichzusetzen. Denn abgesehen vom ausgeschriebenen Kaufpreis müssen folgende Punkte ebenfalls bei der Kalkulation berücksichtigt werden:
An dieser Stelle noch ein wichtiger Hinweis für die Umsetzung: das Finanzierungsbudget ist nicht mit dem möglichen, maximalen Kaufpreis der Immobilie gleichzusetzen. Denn abgesehen vom ausgeschriebenen Kaufpreis müssen folgende Punkte ebenfalls bei der Kalkulation berücksichtigt werden:
· Sicherheitspuffer für Unvorhergesehenes (ca. 5%)
· Notar & Grundbucheintrag (ca. 1,5%)
· Grunderwerbsteuer (bis zu 6%)
· Maklercourtage
· Modernisierungskosten
Diese müssen in der absoluten Höhe entsprechend kalkuliert und vom Finanzierungsbudget abgezogen werden.
Sind die Immobilienpreise in den letzten Monaten im gleichen Maße günstiger geworden?
Laut Immobilienscout24 liegt der durchschnittliche Kaufpreis für Häuser in Darmstadt in 3. Quartal 2022 bei 4.752 Euro pro Quadratmeter, dabei der höchste Preis pro Quadratmeter bei 9.310 Euro und der niedrigste bei 3.487 Euro.
Zu Beginn des Jahres lag der durchschnittliche Kaufpreis noch bei 4.691 Euro pro Quadratmeter und damit leicht niedriger als heute.
Wann sich die höheren Zinsen in niedrigeren Immobilienpreisen am Darmstädter Immobilienmarkt widerspiegeln, bleibt derzeit abzuwarten, doch eines wurde aus der vorausgegangenen Berechnung deutlich: trotz gleicher persönlicher Umstände sinkt das Finanzierungsbudget signifikant aufgrund des Zinsanstieges. Die hohen Immobilienpreise, die in den letzten Monaten/Jahren der Niedrigzinspolitik aufgerufen wurden, können nun nicht mehr bedient bzw. bezahlt werden. Eine Korrektur der Angebotspreise ist entsprechend unumgänglich.
Unseren Beobachtungen zufolge sind die Preise in den letzten Wochen bereits leicht rückläufig. Dies spiegeln auch die Aussagen einiger Makler und Bauträger wider, welche den Preisrückgang der letzten Monate als deutlich spürbar einstufen.
Spannend wird hierbei sicherlich auch der nächste Grundstücksmarktbericht der Stadt Darmstadt sein, welcher allerdings erst im Jahr 2023 für das Jahr 2022 erarbeitet und veröffentlicht wird.
Ein Grundstücksmarktbericht wird von den jeweiligen Gutachterausschüssen auch in anderen Gemeinden und Städten veröffentlicht. Er gibt einen guten Überblick der Entwicklungen am jeweiligen Immobilienmarkt.
Fazit
Familie Muster kann sich, im Vergleich zum Januar, heute etwa 320-tausend Euro weniger Kredit leisten. Ob dies im Ergebnis noch für das Traumhaus reicht oder ob die Familie mit Abstrichen leben muss, muss familienintern besprochen werden; diese Entscheidung ist sicherlich nicht rein objektiv zu treffen.
Im Rahmen einer individuellen Finanzplanung sollte die Familie jedoch die langfristigen Auswirkungen berücksichtigen. Welche Ziele (Urlaube, neues Auto, vorgezogener Ruhestand etc.) bestehen noch? Wie wirkt sich die teurere Baufinanzierung auf die anderen Ziele aus? Welche Folgen hat dies für die Gesamtvermögensstruktur und welche Risiken gilt es abzusichern?
Eine vorgestufte Finanzplanung unterstützt bei der Entscheidungsfindung und dient der Herleitung einer allgemeinen Handlungsstrategie, die als Basis für alle weiterführenden finanziellen Finanzentscheidungen genutzt werden kann.
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