„Ist Ihr Immobilienwert auf Rekord-Höhe?“ fragte am Wochenende ein großer deutscher Immobilienvermittler in seinem Newsletter. Die Grafiken auf dessen Webseite suggerieren für die meisten deutschen Städte leichte Rückgänge zwischen 2%-6% im Vergleich zum Vorjahreszeitraum.
Aber sind nach dem stärksten Zinsanstieg der Geschichte kleine bis mittlere, einstellige Preisrückgänge realistisch?
Einordnung mithilfe von Unternehmensanleihen
Bei institutionellen Investoren haben Immobilieninvestments viele Gemeinsamkeiten mit Unternehmensanleihen.
Diese Investoren sind typischerweise interessiert an langfristigen, kalkulierbaren und stabilen Zahlungen. Investments in Immobilien erfüllen diese Anforderungen - ebenso wie Unternehmensanleihen guter Bonität. In der neuen Zinswelt liegen Renditen für solche Anleihen stand 28.08. bei 4,59%. Anfang 2022 lagen die Renditen noch unter 1%, also noch stolze 3,5 Prozentpunkte niedriger im Vergleich zum aktuellen Niveau.
Auch wenn beide Investitionen die oben genannten Anforderungen erfüllen, so gibt es natürlich noch ein paar Unterschiede in den Charakteristiken der Vermögenswerte, z.B. hinsichtlich der Liquidität. Unter dem Strich erwarten Investoren dann typsicherweise einen gewissen Risikoaufschlag für Immobilien gegenüber Anleihen. Je nach Studie und Marktphase liegt dieser zwischen 1-3%. Wenn Alternativen wie Unternehmensanleihen in ihrer Attraktivität steigen, steigen demnach die Opportunitätskosten für Immobilien. Oder in anderen Worten: Steigende Zinsen machen Immobilieninvestments weniger attraktiv.
Wie sieht es bei privaten Käufern aus?
Auf der privaten Seite lässt sich ein ähnliches Bild skizzieren.
Durchschnittliche Finanzierungszinsen für ein 10-jähriges Immobiliendarlehen lagen Anfang 2022 bei 1,33% und liegen aktuell bei 3,66%. Die Auswirkungen auf eine Finanzierung verdeutlich folgende Tabelle:
Bei gleichbleibender Rate und Tilgung, kann sich ein Käufer 41% weniger Finanzierung leisten als zuvor. Eine derartige Verteuerung der Finanzierungen muss zwangsläufig eine Auswirkung auf die Preise haben, die sich Käufer leisten können. Auf der Gegenseite stehen Verkäufer, die seit 15 Jahren fallende Zinsen und ununterbrochen steigende Immobilienpreise kennen. Daher sehen wir insbesondere bei Wohnimmobilien aktuell einen fast eingefrorenen Markt mit nur wenigen abgeschlossenen Transaktionen.
Ausblick: worauf ist jetzt zu achten? Lassen sich anhand dieser beiden exemplarischen Berechnungen endgültige Aussagen über die aktuellen und zukünftigen Entwicklungen des Immobilienmarkts treffen? Eher nicht. Natürlich spielen Angebot und Nachfrage, gesetzliche Regularien (Stichwort energetische Sanierung), Lage und viele weitere Faktoren eine Rolle in der Preisfindung. ABER:
· Kapitalmärkte (bzw. liquide Märkte) sind illiquiden Märkten häufig voraus.
· Der Immobilienmarkt steht nicht alleine, sondern steht im ständigen Wettbewerb zu anderen Anlageformen. Wenn diese attraktiver werden, hat dies zwangsläufig einen Einfluss auf die Nachfrage.
· Auf vielen Plattformen werden Angebotspreise als Statistik verwendet. Wenn es zu einer Transaktion kommt, dann häufig nicht zu den Preisen, die für die Statistik verwendet wurden
Unser Angebot für Sie
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