Schlüsselindikatoren für eine Immobilienbewertung in Ihrer finanziellen Zukunft
Selbst in Zeiten wirtschaftlicher Veränderungen und Unsicherheiten bleibt eines in der Welt der Finanzen beständig: die Bedeutung von Zinsen. Aktuell verfolgen viele Immobilieneigentümer und potenzielle Käufer gespannt die Entwicklung der Zinssätze und ihre Auswirkungen auf den Immobilienmarkt. Bereits in unseren vergangenen Beiträgen sind wir auf zahlreiche Auswirkungen des Zinsanstieges eingegangen, insbesondere auch auf den Immobilienmarkt.
Abgesehen von der in unseren Beratungen häufig gestellten Frage “Wann ist der richtige Zeitpunkt um eine Immobilie zu (ver)kaufen?”, müssen im Zusammenhang mit Immobilieneigentum weitere finanzielle Aspekte besprochen werden; beispielsweise die Berücksichtigung von Investitions- bzw. Renovierungskosten. Unserer Erfahrung nach werden diese Kostenblöcke oft unterschätzt, dabei ist das Thema jetzt so relevant wie nur selten zuvor:
Nach langen Diskussionen und viele Meinungsverschiedenheiten ist es nun soweit und das lang umstrittene Heizungsgesetz wurde beschlossen. Doch welche Regeln und Auswirkungen ergeben sich jetzt für unsere neue Heizung? Und welche Folgen hat das für Ihre Finanzplanung?
Die wesentlichen Kernaspekte der neuen Regelungen im Überblick:
Was bedeutet das Heizungsgesetz für Mieter und Vermieter im Wesentlichen?
Der offizielle Beginn wurde auf den 01.01.2024 datiert und besagt, dass grundsätzlich alle Heizungen künftig mit einem Anteil von mindestens 65% aus erneuerbaren Energien betrieben werden sollen. Dies gilt zunächst allerdings erstmal nur innerhalb von Neubaugebieten.
Was passiert mit bestehenden Öl- und Gasheizungen?
Für derzeit bestehende Heizungen ohne erneuerbare Energien gibt es aktuell keine sofortige Austauschpflicht. Allerdings hängt es von den verpflichteten und flächendeckenden kommunalen Wärmeplanungen ab. Das bedeutet, dass sobald konkrete Pläne der jeweiligen Gebiete vorliegen, die Vorgaben des Gesetzes zum Heizen mit mindestens 65 Prozent erneuerbarer Energien auch für Bestandgebäude gelten werden.
Was bedeutet das Ganze für mich als Mieter?
Die Regeln besagen, dass Vermieter Kosten für den Heizungstausch zu zehn Prozent auf ihre Mieter umlegen dürfen. Als Bedingung daran geknüpft ist jedoch die staatliche Förderung. Diese muss in Anspruch genommen worden sein und die Fördersumme sollte von den umlegbaren Kosten abgezogen werden.
Wie sieht die Förderung für den Eigentümer aus?
Grundsätzlich ist geplant, dass jede Modernisierung mit einem Sockelbetrag von bis zu 30 Prozent der Investition angeschoben wird. Für Personen mit einem zu versteuernden Einkommen von bis zu 40.000 Euro übernimmt der Staat nochmals weitere 30 Prozent. Sollte die Heizung bereits bis 2028 ausgetauscht werden, würde der Staat zusätzlich 20 Prozent übernehmen. Die Maximalförderung ist jedoch auf insgesamt 70 Prozent begrenzt.
Zusammenfassend kann man also sagen: Das neu beschossene Heizungsgesetz geht an niemandem von uns spurlos vorbei – egal, ob wir Mieter oder Vermieter bzw. Eigenheimbesitzer sind.
Abgesehen von den gerade besprochenen direkten Kosten, bringt die Änderung noch sehr viel mehr Folgen mit sich, die im Rahmen der Finanzplanung näher beleuchtet werden sollten. Zum Beispiel kann es sinnvoll/notwendig sein den Umbau mit einem entsprechenden Kreditangebot zu finanzieren, welcher sich jedoch auf Ihre Vermögensstruktur auswirkt.
Wir können mithilfe eines Finanzplanungstools eine Übersicht Ihrer Darlehen inkludiert mit den entsprechenden bestehenden Immobilien erstellen, sodass Sie einen effektiven und hochwertigen Überblick erhalten.
Im ersten Schritt erstellen wir eine Übersicht der Verträge aufgrund Ihrer Angaben und auf Basis der vorliegenden Unterlagen sowie der vereinbarten Prämissen.
In der fiktiven Analyse berücksichtigt sind:
„Eigentumswohnung Berlin“: Beginn 01.12.2004, Kaufpreis 150.000 Euro, Bruttomiete 760 Euro
„Eigentumswohnung Berlin HVB“: Beginn 01.12.2004, Darlehen 100.000 Euro, Sollzins 2,20 Prozent
„Eigentumswohnung Berlin Allianz“: Beginn 01.12.2004, Ende 01.12.2025, Beitrag 2.400 Euro, Ablaufleistung 60.000 Euro
Aus den uns zur Verfügung gestellten Daten ergibt sich im Anschluss die folgende Vermögens- bzw. Liquiditätsentwicklung.
Neben der Höhe der Verschuldung ist es ebenso wichtig zu wissen, welche laufenden Verpflichtungen aus den Darlehen resultieren. Im nächsten Schritt erhalten Sie dementsprechend eine detaillierte Kalkulation aller wichtigen Immobilienkennzahlen, sowie Ihrer Liquidität vor und auch nach Steuerberechnung.
Zur kurzen Erläuterung: Unter der Rendite einer Investition versteht man im Allgemeinen den internen Zins des zugrundeliegenden Zahlungsstroms. Für die Berechnung des internen Zinses wird ein fiktives Konto unterstellt. Wenn das Konto mit dem internen Zins verzinst wird, ist der Kontostand am Ende der Laufzeit exakt Null – das Konto „geht auf“. Die Investition verhält sich damit vom Ertrag her wie ein Sparbuch mit genau diesen Einzahlungen mit diesen Auszahlungen und einem Zinssatz in Höhe des internen Zinses. Wichtiger Hinweis: Die Berechnungen basieren auf modellmäßigen Annahmen hinsichtlich persönlicher Angaben und wirtschaftlichem Erfolg von Kapitalanlagen. Da wir alle keine Kristallkugel mit Blick in die Zukunft besitzen, wissen wir nicht, ob diese so eintreffen werden; sie sind jedoch die zum aktuellen Zeitpunkt beste Näherung.
Selbstverständlich können wir mithilfe dieses Tools, die Szenarien noch länger darstellen, als es in den oben abgebildeten Tabellen ersichtlich ist.
Um zu unserem Anfangsthema zurückzukehren: Kommen Sie auf uns zu und lassen Sie uns gemeinsam eine Analyse Ihrer bestehenden oder auch zukünftig geplanten Immobilien erstellen, sodass Sie einen langfristigen Überblick Ihrer Vermögenswerte erhalten.
Darüber hinaus erstellen wir für Sie eine Kalkulation inkludiert mit allen zukünftig anstehenden Kosten – ganz gleich, ob die Kosten den Einbau einer energieeffizienten Heizung betreffen oder doch einem Pool für Ihren Garten!
Ihr finanzieller Strategieberater Die eigene finanzielle Situation zu erfassen kann komplex sein und viel Zeit in Anspruch nehmen. Auch die Interpretation der Ergebnisse und die darauf aufbauende Herleitung einer Handlungsstrategie ist herausfordernd. Als erfahrene und objektive Experten stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung. Zum Kontaktformular
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Rechtliche Hinweise
Kapitalanlagen beinhalten Risiken. Der angelegte Kapitalwert sowie die daraus erzielte Kapitalrendite unterliegen Schwankungen. Die Wertentwicklung in der Vergangenheit stellt keine Garantie für zukünftige Entwicklungen dar. Es gibt keine Garantie dafür, dass Strategien erfolgreich sind.