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Immobilien in der Abwärtsphase – Wie könnte es weiter gehen?

Lange Zeit war es „still“ um den Immobilienmarkt oder besser gesagt: Es gab es keine auffällige Veränderung. Alles ging seinen gewohnten Lauf, das Angebot war groß und der Immobilienmarkt boombte…


Doch in den letzten vergangenen zwei Jahren konnte wir plötzlich eine Veränderung erleben. Bereits im Herbst 2021 beschäftigten sich die US-Notenbanken erstmals mit einer Veränderung der Geldpolitik. Die Zinswende kündigte sich an.


Im ersten Quartal 2022 kam dann die erste signifikante Auswirkung in Bezug auf den Immobilienmarkt zum Vorschein: Der Markt fror ein und Transaktionen wurden zunehmend weniger.


Immobilien Scout 24 boomte weiterhin und das Angebot schoss in die Höhe, doch Transaktionen blieben auch hier auf einem geringen Niveau. Denn die Preise die seitens der Verkäufer nach wie vor verlangt wurden, bewegten sich noch immer in einer „alten“ Zinswelt von 2021.


Die Folge: Eine große Differenz zwischen der Vorstellung der Verkäufer und die der Käufer. Wenn Sie gerade zu diesem Zeitpunkt eine Immobilie verkaufen wollten, haben Sie schnell bemerken können, dass Sie schlichtweg keinen, bis wenig Erfolg hatten.


Einige Zeit später konnte man in den Medien lesen „Immobilienpreise nur 5% runter“, folglich nach dem großen Hype der letzten Jahre wollten Verkäufer ihr Angebot nicht anpassen und blieben weiterhin entspannt.


Doch im Laufe der Zeit konnte man beobachten, dass das Minus immer größer wurde, was wiederum dazu führte, dass der Druck auf dem Markt plötzlich stieg.

Es führte langsam wieder dazu, dass die Transaktionen zunahmen, allerdings etabliert sich ein geringes Preisniveau in unserer Wahrnehmung.


Doch wie geht es jetzt weiter?

Zuerst gehen wir einen Schritt zurück, denn je nachdem welches Motiv Sie mit Ihrer Immobilie verfolgen, kommen Sie in der jetzigen Situation zu unterschiedlichen Schlüssen.

Wir unterscheiden dabei zwischen drei unterschiedlichen Zielvorstellungen:


1) Der klassische Anleger besitzt eigene Immobilien, um Rendite zu erzielen. Dabei ist er grundsätzlich dazu bereit zunächst Liquidität zu investieren, sodass sich seine zukünftige Rendite steigert.

Sie können eine vermietete Immobilie zum Beispiel mit einem Sparplan vergleichen: Zunächst ist das liquide Ergebnis negativ, dass bedeutet Sie mussten Geld „mitbringen“. Ihr langfristiges liquides Ergebnis ist zwar negativ, der Wertzuwachs nach Steuern allerdings positiv!


In Folge der Nullzinsphase kam es zu dem Phänomen, dass vermietete Immobilien sofort Cashflow positiv waren. Jetzt hat sich die Situation jedoch umgekehrt, sodass in vielen Fällen Immobilien nun wieder Geld kosten.

Daraus resultiert nun die Frage, ob und wie das negative Liquiditätsergebnis einer auch wirtschaftlich langfristigen Immobilieninvestition aus anderen Mitteln getragen werden kann.

2) Als zweite Alternative gibt es noch die Immobilieninvestoren die ausschließlich einen positiven Cashflow erhalten wollen. Stellen Sie sich vor, Sie sind selbstständig und erhalten somit keine gesetzliche Rente. Wie wollen Sie sich dann Ihren Ruhestand finanzieren?


Richtig: Eine Möglichkeit war bislang in die frühzeitige Investition in Immobilien. Ziel des Ganzen ist es grundsätzlich, ausschließlich den Wert der Immobilie zu erhalten, Sie wollen also kein Geld zusätzlich investieren, sondern lediglich einen dauerhaften positiven Cashflow z.B. für Ihre Ruhestandsphase generieren.


Doch plötzlich gibt es jetzt wieder Risiken, mit denen Sie konfrontiert werden, wie unter anderem dem politischen Einfluss auf die Mieten.

Mögliche Überlegungen wären nun der Verkauf der Immobilien und die Wiederanlage am Kapitalmarkt.


3) Als dritte und abstraktere Vorstellung gibt es noch den Anleger, der Immobilien aus reiner Schätzung zum Sachwert besitzt.


Sollten Sie gerne mal mögliche Szenarien selbstständig durchrechnen wollen, können Sie über den folgenden Link verschiedene Annahmen schematisch und kostenfrei abbilden.

Gerne stehen wir Ihnen dabei zur Unterstützung und näherer Erläuterung zur Seite!



In unserem vergangenen Lunch Update geht Christoph Leichtweiß nochmal detaillierter auf das Thema ein.



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Rechtliche Hinweise


Kapitalanlagen beinhalten Risiken. Der angelegte Kapitalwert sowie die daraus erzielte Kapitalrendite unterliegen Schwankungen. Die Wertentwicklung in der Vergangenheit stellt keine Garantie für zukünftige Entwicklungen dar. Es gibt keine Garantie dafür, dass Strategien erfolgreich sind.



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